Le gouvernement a proposé d’abaisser la cedolare secca (l’impôt forfaitaire italien sur les loyers) applicable aux baux à loyer conventionné (canone concordato) : de 10 % à 5 %, et à 1 % si le locataire a moins de 36 ans. Si vous avez une maison dans le sud du Salento, à Salve, Morciano di Leuca, Castrignano del Capo ou Tricase, une seule question pratique se pose : cela vaut-il aussi pour vous ? Dans cet article approfondi, nous voyons ce que dit vraiment le texte présenté au Parlement, qui peut utiliser le nouveau taux, combien on économise et ce qui ne change pas pour les locations de courte durée.
En bref
Le projet de loi de finances 2027, approuvé par le Conseil des ministres le 28 octobre 2026 et transmis à la Chambre des députés le 30 octobre, fait passer la cedolare secca sur les baux conventionnés de 10 % à 5 %, et à 1 % si le locataire a moins de 36 ans à la signature. Cela ne vaut que pour les baux signés en 2027 et pour les loyers jusqu’en 2031, et seulement dans les communes à forte tension immobilière (alta tensione abitativa), où l’on paie aujourd’hui 10 % : dans la province de Lecce, il y en a 12, toutes dans la zone de Lecce. Le texte n’a pas encore force de loi.
Qu’est-ce que la cedolare secca à 5 % sur les baux conventionnés ?
Il s’agit d’un taux plus bas de l’impôt de substitution sur les loyers, proposé pour les nouveaux baux conventionnés signés en 2027. Il remplace l’IRPEF (l’impôt italien sur le revenu des personnes physiques), les surtaxes régionales et communales, les droits d’enregistrement et le droit de timbre, et se calcule sur le loyer annuel : sur 6 000 euros par an, cela ferait 300 euros à 5 % et 60 euros à 1 %. Aujourd’hui, dans les mêmes communes, le taux est de 10 %.
La cedolare secca est un régime facultatif : au lieu d’ajouter le loyer à vos autres revenus et de payer l’IRPEF par tranches, vous payez un impôt à taux fixe sur le loyer annuel, qui remplace aussi les surtaxes, les droits d’enregistrement et le droit de timbre. En contrepartie, tant que l’option dure, vous renoncez à toute révision du loyer, y compris l’indexation ISTAT sur l’inflation. Aujourd’hui, la règle figure à l’article 3 du décret législatif 23/2011; à partir du 1er janvier 2027, elle passe, avec les mêmes taux, dans le nouveau texte unique des impôts sur le revenu (décret législatif 117/2026).
Les taux actuels, résumés dans la fiche de l’Agenzia delle Entrate (l’administration fiscale italienne): 21 % pour le loyer libre, comme le bail 4+4 ; 10 % pour le loyer conventionné dans les communes à forte tension immobilière ; pour les locations de courte durée, 21 % sur le logement indiqué dans la déclaration de revenus et 26 % sur le deuxième.
Ce que prévoit la loi de finances 2027
Le Conseil des ministres a approuvé le projet de loi de finances 2027 le 28 octobre 2026, et le communiqué officiel du gouvernement confirme la cedolare secca sur les loyers conventionnés à 5 %, et à 1 % pour les locataires jusqu’à 35 ans. Le 30 octobre, le texte, validé (bollinato) par la Ragioneria generale dello Stato (la Comptabilité générale de l’État), a été transmis à la Chambre des députés ; il passera ensuite au Sénat. Il doit être approuvé d’ici le 31 décembre 2026.
Dans le texte présenté, la mesure figure à l’article 5. En résumé :
- 5% pour les loyers du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2031, uniquement pour les baux conventionnés signés en 2027 qui ont droit aujourd’hui au taux de 10 % ;
- 1% si le locataire a moins de 36 ans à la signature, sans plafond de revenus ;
- s’applique aussi au premier renouvellement de ces baux, toujours dans la limite de 2031 ;
- ne s’applique pas aux baux déjà en cours, ni à ceux prorogés ou renouvelés en 2027 ;
- règle anti-abus : pas de 5 % si un bail en cours au 30 septembre 2026 est résilié par anticipation et qu’en 2027 le logement est reloué à la personne qui y habitait ou à sa famille.
Ce qui n’est pas encore décidé : le texte peut changer au Parlement, y compris le numéro de l’article. Il n’est pas clair, par exemple, comment fonctionne le taux de 1 % avec plusieurs locataires d’âges différents, ni si le taux de 5 % vaut aussi dans les communes touchées par des catastrophes qui bénéficient aujourd’hui du taux de 10 %. Jusqu’à la publication à la Gazzetta Ufficiale (Journal officiel), considérez les taux et les conditions comme restant à confirmer.
Qui peut en bénéficier : bail conventionné et communes du Salento
Le bail conventionné est un contrat prévu par la loi 431/1998 (article 2, alinéa 3) : il dure au moins 3 ans plus 2 ans de prorogation, et le loyer doit être fixé dans les fourchettes d’un accord territorial (accordo territoriale) conclu entre associations de propriétaires et de locataires. Il existe aussi les baux transitoires (de 1 à 18 mois) et les baux pour étudiants universitaires (de 6 mois à 3 ans). À Lecce, le nouvel accord a été signé en 2018 ; les communes qui n’en ont jamais eu utilisent celui de la commune la plus proche ayant une population similaire (décret ministériel du 14 juillet 2004). Si vous signez sans l’assistance des associations, il vous faut, pour les avantages fiscaux, l’attestazione di rispondenza (attestation de conformité) d’une association signataire. Le bail conventionné donne aussi droit à l’IMU (taxe foncière municipale) réduite à 75 % (loi 160/2019, article 1, alinéa 760).
Le point clé : le taux réduit ne s’applique pas dans toutes les communes
Le taux actuel de 10 %, et donc les taux de 5 % et de 1 % proposés, ne valent que pour les logements situés dans les communes en pénurie de logements (les grandes villes, les communes limitrophes et tous les chefs-lieux de province) et dans les autres communes à forte tension immobilière désignées par le CIPE (Comité interministériel pour la programmation économique). Le projet de loi renvoie précisément à ces baux et n’élargit pas la liste.
Dans la province de Lecce, la liste du CIPE (délibération 87/2003) comprend 12 communes : Arnesano, Cavallino, Lecce, Lequile, Lizzanello, Monteroni di Lecce, Novoli, San Cesario di Lecce, Squinzano, Surbo, Trepuzzi et Vernole. Salve (avec Pescoluse et Torre Pali), Morciano di Leuca (avec Torre Vado), Castrignano del Capo (avec Leuca), Tricase et les autres communes du Capo di Leuca n’y figurent pas.
En pratique : aujourd’hui, un bail conventionné à Salve ou à Tricase, avec la cedolare secca, paie 21 % comme un bail à loyer libre, et avec le texte actuel il paierait 21 % aussi en 2027. Les autres avantages demeurent, comme l’IMU réduite (vérifiez les règles de votre commune). Une exception à vérifier : le taux de 10 % s’applique aussi dans les communes où l’état d’urgence pour catastrophe a été déclaré dans les cinq ans précédant le 28 mai 2014. Si vous pensez que la vôtre est concernée, posez la question à votre expert-comptable.
Combien on économise : un exemple
Exemple indicatif, avec des chiffres hypothétiques : un appartement qui se louerait 600 euros par mois (7 200 euros par an) en loyer libre et 500 euros par mois (6 000 euros par an) en loyer conventionné. Le loyer conventionné réel dépend de l’accord territorial, de la zone et du logement. Le tableau ne montre que la cedolare secca, sans IMU, frais ni mois de vacance locative ; le net est le loyer annuel moins la cedolare secca.
| Bail | Taux | Impôt annuel | Net |
|---|---|---|---|
| Loyer libre (4+4), 7 200 € par an | 21% | 1 512 € | 5 688 € |
| Bail conventionné dans une commune hors liste, par exemple Salve : aujourd’hui et en 2027 | 21% | 1 260 € | 4 740 € |
| Bail conventionné à Lecce, aujourd’hui | 10% | 600 € | 5 400 € |
| Bail conventionné à Lecce signé en 2027 (si le texte est approuvé) | 5% | 300 € | 5 700 € |
| Bail conventionné à Lecce signé en 2027, locataire de moins de 36 ans (si le texte est approuvé) | 1% | 60 € | 5 940 € |
Ce que montre l’exemple : dans une commune de la liste, à 5 %, le loyer conventionné, plus bas, donnerait à peu près le même net que le loyer libre, et à 1 % un peu plus. Hors liste, comme à Salve, la cedolare secca reste à 21 % et la comparaison dépend des autres avantages (IMU réduite, durée plus courte que le 4+4) et du loyer que vous obtiendriez vraiment. Faites les calculs avec votre expert-comptable.
Locations de courte durée et maisons de vacances : ce qui ne change pas
Le texte présenté ne contient aucune nouveauté pour les locations de courte durée, c’est-à-dire les contrats de 30 jours maximum signés par des particuliers, y compris via des agences ou des plateformes : cedolare secca à 21 % sur le logement que vous indiquez dans votre déclaration et à 26 % sur le deuxième ; depuis 2026, le régime s’applique au maximum à deux appartements, et au-delà l’activité est présumée exercée à titre d’entreprise. Le CIN (Code d’Identification National) et les autres obligations demeurent ; vous les trouverez dans notre guide consacré aux locations de courte durée et maisons de vacances en 2026.
Comment raisonner, sans vous substituer à votre expert-comptable : un bail conventionné engage le logement pendant au moins trois ans, avec un revenu plus bas mais régulier et moins de gestion, et pendant cette période vous ne pouvez ni l’utiliser vous-même ni le louer à des touristes. La location de courte durée laisse le logement libre quand vous en avez besoin, mais le revenu dépend de la saison, des avis et de la gestion : ménage, check-in, entretien, l’éventuelle taxe de séjour. Dans les communes hors liste, le projet de loi, en l’état, ne change pas la comparaison fiscale : si vous louez un seul logement, la cedolare secca reste à 21 % dans les deux cas.
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Que faire maintenant
- Vérifiez la commune : si le logement ne se trouve pas dans l’une des 12 communes de la liste dans la province de Lecce, les taux de 5 % et de 1 %, tels qu’ils sont rédigés aujourd’hui, ne vous concernent pas.
- Si vous avez déjà un bail conventionné, rappelez-vous que le texte exclut les baux en cours et ceux prorogés ou renouvelés en 2027.
- Si vous envisagez un nouveau bail, vérifiez le texte définitif avant de signer : la loi est attendue d’ici fin décembre.
- Demandez aux associations de propriétaires quel accord territorial s’applique dans votre commune et comment obtenir l’attestazione.
- Faites les calculs avec votre expert-comptable, en incluant l’IMU, les frais et les mois de vacance locative.
- Pour les locations de courte durée, vérifiez le CIN, le nombre d’appartements et le taux (21 % ou 26 %).
FAQ
La cedolare secca à 5 % est-elle déjà inscrite dans la loi ?
Non. Elle figure dans le projet de loi de finances 2027, actuellement examiné par la Chambre des députés, et peut changer jusqu’à l’approbation définitive, attendue d’ici le 31 décembre 2026.
À partir de quand s’appliquerait-elle ?
Aux loyers du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2031, pour les baux conventionnés signés en 2027 et pour leur premier renouvellement, dans la même limite.
S’applique-t-elle aussi aux baux que j’ai déjà ?
Non, d’après le texte présenté : les baux en cours restent soumis aux règles actuelles, et ceux prorogés ou renouvelés en 2027 sont exclus.
Qui a droit au taux de 1 % ?
Toute personne qui signe en 2027 un bail conventionné avec un locataire ayant moins de 36 ans à la signature. Il n’y a pas de plafond de revenus ; le cas de plusieurs locataires d’âges différents n’est pas clarifié.
S’applique-t-elle aussi à Salve, Tricase ou Castrignano del Capo ?
Pas avec le texte actuel : elle ne concerne que les communes à forte tension immobilière, qui sont 12 dans la province de Lecce, toutes dans la zone de Lecce.
Cela change-t-il quelque chose pour les locations de courte durée ?
Non : le taux de 21 % pour un logement, celui de 26 % pour le deuxième, la limite de deux appartements et le CIN restent en place.
Qu’est-ce que l’attestazione di rispondenza ?
C’est le document par lequel une association signataire de l’accord territorial confirme que le bail respecte l’accord. Il est nécessaire pour les avantages fiscaux si vous signez sans l’assistance des associations.
Et pour les commerces ?
Le projet de loi prévoit aussi la cedolare secca à 21 % pour les baux signés en 2027 portant sur des magasins et boutiques (catégorie cadastrale C/1) jusqu’à 200 mètres carrés. Certains articles parlent de 300 : le texte que nous avons lu indique 200.
Conclusion
La cedolare secca à 5 %, et à 1 % avec des locataires de moins de 36 ans, est une proposition concrète mais n’a pas encore force de loi, et telle qu’elle est rédigée, elle ne concerne que les nouveaux baux conventionnés signés en 2027 dans les communes à forte tension immobilière. Pour ceux qui ont un logement à Lecce et dans les communes voisines, elle peut changer les calculs ; dans le Capo di Leuca, de Salve à Castrignano del Capo et Tricase, rien ne change aujourd’hui, à moins que le Parlement n’élargisse la mesure. Avant de signer un nouveau bail, vérifiez le texte définitif.
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Les informations de cet article sont générales et à jour au 3 novembre 2026, lorsque le projet de loi de finances 2027 était examiné par la Chambre des députés ; elles ne remplacent pas les conseils d’un expert-comptable.
