Tasse più chiare, CIN obbligatorio, sanzioni più pesanti. La riforma degli affitti brevi 2026 ridisegna le regole per chi affitta case vacanze in Italia, con novità che toccano proprietari, gestori e anche gli ospiti. Dalle dichiarazioni fiscali alle norme di sicurezza, ecco tutto quello che serve sapere per essere in regola e continuare ad affittare senza sorprese.
Affitti brevi 2026: la rivoluzione normativa che riordina il mercato italiano
TL;DR: La normativa 2026 sugli affitti brevi introduce il Codice Identificativo Nazionale obbligatorio, nuove regole fiscali con cedolare secca al 26% oltre una soglia, requisiti di sicurezza rafforzati e sanzioni fino a 8.000 euro. Chi gestisce case vacanze deve adeguarsi entro scadenze precise per evitare multe e restare operativo.
Chi affitta una casa vacanza in Italia deve fare i conti con un quadro normativo che si è fatto più rigoroso e strutturato. La riforma 2026 nasce per portare ordine in un settore cresciuto rapidamente, spesso senza regole chiare. Ora tutto cambia: dal modo in cui dichiari i redditi a come presenti la tua struttura online, fino ai requisiti minimi che devi garantire agli ospiti. Non si tratta di burocrazia fine a se stessa, ma di un sistema che vuole tutelare chi affitta in modo serio e chi prenota con fiducia. In questa guida trovi le novità principali, le scadenze da rispettare, cosa fare subito e cosa può aspettare.
Se gestisci o stai pensando di gestire affitti brevi che sia una casa al mare in Puglia, un appartamento in città o una villa con piscina queste regole ti riguardano direttamente.
CIN obbligatorio: cos’è e come ottenerlo
Il Codice Identificativo Nazionale è il cuore della riforma. Ogni casa vacanza, appartamento o stanza che si affitta per brevi periodi deve avere un CIN univoco, ottenuto attraverso il portale nazionale del Ministero del Turismo. Serve a identificare la struttura in modo univoco, a farla emergere nei controlli e a garantire trasparenza. Non è una semplice registrazione burocratica: senza CIN non puoi pubblicare annunci su portali come Booking o Airbnb, non puoi operare legalmente e rischi sanzioni immediate. Il CIN va esposto all’esterno della struttura in modo visibile e inserito in tutti gli annunci online.
La procedura richiede dati catastali, titolo di proprietà o contratto d’affitto, planimetria aggiornata e dichiarazione di conformità edilizia. Ottenerlo non è complicato, ma serve organizzazione: molti proprietari si affidano a consulenti o commercialisti per evitare errori che potrebbero rallentare l’iter.
Nuove regole fiscali e cedolare secca
La tassazione degli affitti brevi cambia radicalmente. Fino al 2025, la cedolare secca al 21% si applicava al primo immobile, mentre l’aliquota del 26% riguardava il secondo, il terzo e il quarto.
Dal 2026, invece, la cedolare secca al 21% si applica solo al primo immobile, mentre il 26% riguarda esclusivamente il secondo. Chi possiede più di due immobili destinati agli affitti brevi è obbligato ad aprire la partita IVA, poiché l’attività viene considerata di natura imprenditoriale.
Requisiti di sicurezza e responsabilità
La normativa 2026 impone standard di sicurezza più alti rispetto al passato. Ogni struttura deve essere dotata di rilevatori di fumo, estintore a norma posizionato in zona accessibile e segnaletica di emergenza visibile.
La responsabilità del proprietario o gestore aumenta anche sul fronte civile. Se un ospite si fa male per colpa di mancate manutenzioni, impianti non a norma o assenza di dispositivi di sicurezza, il rischio non è solo la sanzione amministrativa ma anche il risarcimento danni. L’assicurazione RC per affitti brevi diventa obbligatoria.
Box consigli rapidi:
- 🔥 Rilevatori di gas combustibili (metano/GPL) e monossido di carbonio (CO)
- 🧯 Estintore a norma da 6 kg
- 📋 Assicurazione RC
Consigli pratici per metterti in regola
Inizia verificando se hai già tutto il necessario o se devi muoverti subito. Controlla la documentazione catastale: planimetria aggiornata, visura, conformità edilizia. Se manca qualcosa, rivolgiti a un geometra o architetto prima di richiedere il CIN. Raccogli certificati di conformità degli impianti elettrico, gas e idraulico. Se non li hai mai fatti, questo è il momento. Installa i dispositivi di sicurezza con un tecnico abilitato che ti rilasci le certificazioni. Non comprare estintori o rilevatori senza farli certificare: in caso di controllo non valgono. Apri una posizione fiscale dedicata se non ce l’hai, anche se affitti occasionalmente. Serve per emettere ricevute e tracciare tutti i pagamenti. Attiva un conto corrente separato per gli incassi da affitto: semplifica la contabilità e rende trasparenti i flussi in caso di accertamento. Stipula una polizza RC affitti brevi con massimali adeguati, almeno 1-2 milioni di euro.
Quando adeguarsi e quanto tempo serve
Le scadenze sono scaglionate ma ravvicinate. Il CIN va richiesto entro il 1° marzo 2026 per chi già affitta, entro 60 giorni dall’inizio attività per chi inizia dopo. I dispositivi di sicurezza devono essere installati e certificati entro il 30 aprile 2026. La registrazione fiscale e le comunicazioni all’Agenzia delle Entrate partono dal primo contratto stipulato nel 2026, anche se in passato non l’hai mai fatto. La stagione estiva 2026 sarà il primo banco di prova: chi non è in regola entro maggio rischia di non poter affittare nei mesi di maggior reddito. Considera che ottenere il CIN può richiedere da 10 giorni a 2 mesi, a seconda della completezza della documentazione. Certificare gli impianti e i dispositivi richiede altre 2-3 settimane. Metti in conto almeno 60-90 giorni complessivi se devi partire da zero.
FAQ
Il CIN è obbligatorio anche se affitto solo 2-3 volte l’anno?
Sì, il CIN è obbligatorio per chiunque metta a disposizione un immobile per affitti brevi, indipendentemente dalla frequenza. Anche un solo contratto annuo richiede il codice identificativo. L’unica eccezione riguarda chi affitta la propria abitazione principale per un massimo di 30 giorni complessivi all’anno, ma anche in questo caso molte Regioni stanno estendendo l’obbligo. Meglio verificare le norme locali del tuo Comune e non rischiare sanzioni per pochi affitti.
Posso gestire tutto da solo senza commercialista o consulenti?
Tecnicamente sì, se hai dimestichezza con pratiche telematiche e burocrazia. Il portale CIN è accessibile e guidato, ma richiede documentazione precisa. La parte fiscale è più complessa: devi registrare contratti, comunicare all’Agenzia delle Entrate, calcolare e versare cedolare secca. Un errore nella dichiarazione può costare più della consulenza. Se affitti saltuariamente e hai tempo, puoi provarci. Se gestisci più strutture o non hai esperienza, il supporto professionale è un investimento che si ripaga.
Cosa succede se non mi adeguo entro le scadenze?
Rischi sanzioni immediate e sospensione dell’attività. Senza CIN non puoi pubblicare annunci e i portali rimuovono le tue inserzioni. Senza dispositivi di sicurezza certificati, un controllo comporta multe fino a 6.000 euro e chiusura della struttura. Le mancate comunicazioni fiscali generano sanzioni cumulative per ogni contratto omesso. Inoltre, se incassi affitti senza essere in regola e vieni scoperto, le sanzioni fiscali si sommano a quelle amministrative. Non conviene rimandare.
La Puglia ha requisiti diversi dalle altre Regioni?
Sì, la Puglia aggiunge obblighi regionali al quadro nazionale. Devi registrarti sul portale Puglia Promozione, comunicare arrivi entro 24 ore tramite Alloggiati Web, rispettare eventuali regolamenti comunali su numero di affitti o modifiche estetiche. Alcuni comuni costieri hanno ulteriori limitazioni in centro storico. La Puglia distingue anche in modo più netto tra case vacanze e B&B, con requisiti sanitari specifici se offri colazione. Controlla sempre le delibere del tuo Comune oltre alle norme regionali.
Serve un’assicurazione specifica per affitti brevi?
Non è formalmente obbligatoria, ma fortemente consigliata. Una RC affitti brevi copre danni a terzi, infortuni degli ospiti, danni all’immobile causati dagli ospiti e responsabilità civile del proprietario. I costi partono da 150-200 euro annui per una casa singola, con massimali da 1-2 milioni di euro. Molti portali online la stanno rendendo quasi obbligatoria per accettare prenotazioni. In caso di incidente senza assicurazione, rischi di dover risarcire di tasca tua cifre anche elevate.
Le regole valgono anche per Airbnb e Booking?
Sì, tutti i portali online sono obbligati per legge a verificare che ogni annuncio abbia un CIN valido. Airbnb, Booking, Vrbo e altri hanno già iniziato a richiedere il codice identificativo per mantenere gli annunci attivi. Chi non lo fornisce entro le scadenze vede l’annuncio sospeso o rimosso. I portali trasmettono inoltre dati all’Agenzia delle Entrate, incrociando contratti e pagamenti. Non puoi sfuggire ai controlli operando solo online: anzi, è proprio lì che i controlli sono più automatizzati e severi.
Conclusione
La normativa 2026 sugli affitti brevi non è un ostacolo, ma un’occasione per chi lavora con serietà e vuole distinguersi. Le regole più chiare proteggono i proprietari onesti dalla concorrenza sleale, rassicurano gli ospiti sulla qualità e sulla sicurezza, rendono più trasparente un mercato che per troppo tempo è stato confuso. Mettersi in regola richiede tempo, documenti e qualche investimento, ma ti permette di operare con tranquillità e di valorizzare la tua struttura. Gli ospiti cercano case certificate, assicurate, gestite da professionisti affidabili.
Chi si adegua per primo avrà un vantaggio competitivo evidente. La Puglia e il Salento restano destinazioni amatissime, con una domanda in crescita per affitti di qualità. Questo è il momento giusto per investire nella conformità, migliorare gli standard e posizionarsi come operatore serio. Non aspettare le scadenze: inizia ora a raccogliere documenti, verificare impianti, installare dispositivi di sicurezza. Ogni settimana che passa è un’opportunità in meno per arrivare preparato alla stagione estiva. Se hai dubbi o hai bisogno di supporto per orientarti tra CIN, registrazioni e certificazioni, affidati a chi conosce il territorio e lavora ogni giorno con proprietari e strutture.
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