Il governo ha proposto di abbassare la cedolare secca sugli affitti a canone concordato: dal 10% al 5%, e all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni. Se hai una casa nel basso Salento, a Salve, Morciano di Leuca, Castrignano del Capo o Tricase, la domanda pratica è una sola: vale anche per te? In questo approfondimento vediamo cosa dice davvero il testo presentato al Parlamento, chi può usare la nuova aliquota, quanto si risparmia e cosa resta uguale per gli affitti brevi.
In breve
Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026 e inviato alla Camera il 30 ottobre, porta la cedolare secca sui contratti a canone concordato dal 10% al 5%, e all’1% se alla firma l’inquilino ha meno di 36 anni. Vale solo per i contratti firmati nel 2027 e per i canoni fino al 2031, e solo nei comuni ad alta tensione abitativa, dove oggi si paga il 10%: in provincia di Lecce sono 12, tutti nell’area di Lecce. Non è ancora legge.
Cos’è la cedolare secca al 5% sul canone concordato?
È un’aliquota più bassa dell’imposta sostitutiva sugli affitti, proposta per i nuovi contratti a canone concordato firmati nel 2027. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo e si calcola sul canone annuo: su 6.000 euro l’anno sarebbero 300 euro con il 5% e 60 euro con l’1%. Oggi, negli stessi comuni, l’aliquota è del 10%.
La cedolare secca è un regime facoltativo: invece di sommare l’affitto agli altri redditi e pagare l’IRPEF a scaglioni, paghi un’imposta fissa sul canone annuo, che sostituisce anche addizionali, registro e bollo. In cambio rinunci, finché dura l’opzione, all’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT. Oggi la regola è nell’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011; dal 1° gennaio 2027 passa, con le stesse aliquote, nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026).
Le aliquote di oggi, riassunte nella scheda dell’Agenzia delle Entrate: 21% per il canone libero, come il 4+4; 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa; per gli affitti brevi, 21% sulla casa indicata in dichiarazione e 26% sulla seconda.
Cosa prevede la Legge di Bilancio 2027
Il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di Bilancio 2027 il 28 ottobre 2026, e il comunicato ufficiale del governo conferma la cedolare sul canone concordato al 5%, e all’1% per gli inquilini fino a 35 anni. Il 30 ottobre il testo, bollinato dalla Ragioneria generale dello Stato, è stato inviato alla Camera dei deputati; dopo passerà al Senato. Va approvato entro il 31 dicembre 2026.
Nel testo presentato la misura è all’articolo 5. In sintesi:
- 5% per i canoni dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031, solo per i contratti a canone concordato firmati nel 2027 che oggi hanno diritto al 10%;
- 1% se alla firma l’inquilino ha meno di 36 anni, senza limiti di reddito;
- vale anche per il primo rinnovo di questi contratti, sempre entro il 2031;
- non vale per i contratti già in corso, né per quelli prorogati o rinnovati nel 2027;
- regola anti-abuso: niente 5% se un contratto in corso al 30 settembre 2026 viene chiuso in anticipo e nel 2027 la casa viene riaffittata a chi ci abitava o alla sua famiglia.
Cosa non è ancora deciso: il testo può cambiare in Parlamento, numero dell’articolo compreso. Non è chiaro, per esempio, come funziona l’1% con più inquilini di età diverse, né se il 5% valga anche nei comuni colpiti da calamità che oggi hanno il 10%. Fino alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, considera aliquote e condizioni da confermare.
Chi può usarla: canone concordato e comuni del Salento
Il canone concordato è un contratto previsto dalla legge 431/1998 (articolo 2, comma 3): dura almeno 3 anni più 2 di proroga, e il canone va scelto dentro le fasce di un accordo territoriale tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Ci sono anche i contratti transitori (da 1 a 18 mesi) e quelli per studenti universitari (da 6 mesi a 3 anni). A Lecce il nuovo accordo è stato firmato nel 2018; i comuni che non ne hanno mai avuto uno usano quello del comune più vicino con popolazione simile (D.M. 14 luglio 2004). Se firmi senza l’assistenza delle associazioni, per le agevolazioni fiscali serve l’attestazione di rispondenza di un’associazione firmataria. Il concordato dà anche l’IMU ridotta al 75% (legge 160/2019, articolo 1, comma 760).
Il punto chiave: l’aliquota ridotta non vale in tutti i comuni
Il 10% di oggi, e quindi il 5% e l’1% proposti, valgono solo per le case nei comuni con carenza di abitazioni (le grandi città, i comuni confinanti e tutti i capoluoghi di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa scelti dal CIPE. Il disegno di legge richiama proprio questi contratti e non allarga l’elenco.
In provincia di Lecce l’elenco CIPE (delibera 87/2003) comprende 12 comuni: Arnesano, Cavallino, Lecce, Lequile, Lizzanello, Monteroni di Lecce, Novoli, San Cesario di Lecce, Squinzano, Surbo, Trepuzzi e Vernole. Salve (con Pescoluse e Torre Pali), Morciano di Leuca (con Torre Vado), Castrignano del Capo (con Leuca), Tricase e gli altri comuni del Capo di Leuca non ci sono.
In pratica: oggi un contratto concordato a Salve o a Tricase, con la cedolare, paga il 21% come un contratto libero, e con il testo attuale pagherebbe il 21% anche nel 2027. Restano gli altri vantaggi, come l’IMU ridotta (verifica le regole del tuo Comune). Un’eccezione da controllare: il 10% vale anche nei comuni con stato di emergenza per calamità deliberato nei cinque anni prima del 28 maggio 2014. Se pensi che il tuo rientri, chiedilo al commercialista.
Quanto si risparmia: un esempio
Esempio indicativo, con numeri ipotetici: un appartamento che a canone libero si affitterebbe a 600 euro al mese (7.200 euro l’anno) e a canone concordato a 500 euro al mese (6.000 euro l’anno). Il canone concordato vero dipende dall’accordo territoriale, dalla zona e dalla casa. In tabella c’è solo la cedolare, senza IMU, spese o mesi a casa vuota; il netto è il canone annuo meno la cedolare.
| Contratto | Aliquota | Imposta annua | Netto |
|---|---|---|---|
| Canone libero (4+4), 7.200 € l’anno | 21% | 1.512 euro | 5.688 euro |
| Concordato in un comune fuori elenco, per esempio Salve: oggi e nel 2027 | 21% | 1.260 euro | 4.740 euro |
| Concordato a Lecce, oggi | 10% | 600 euro | 5.400 euro |
| Concordato a Lecce firmato nel 2027 (se approvato) | 5% | 300 euro | 5.700 euro |
| Concordato a Lecce firmato nel 2027, inquilino under 36 (se approvato) | 1% | 60 euro | 5.940 euro |
Cosa mostra l’esempio: in un comune dell’elenco, con il 5% il canone concordato più basso darebbe circa lo stesso netto del canone libero, con l’1% qualcosa in più. Fuori elenco, come a Salve, la cedolare resta al 21% e il confronto dipende dagli altri vantaggi (IMU ridotta, durata più breve del 4+4) e dal canone che otterresti davvero. Fai i conti con il tuo commercialista.
Affitti brevi e case vacanza: cosa resta uguale
Nel testo presentato non ci sono novità per gli affitti brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni firmati da privati, anche tramite agenzie o portali: cedolare al 21% sulla casa che indichi in dichiarazione e al 26% sulla seconda; dal 2026 il regime vale al massimo per due appartamenti, oltre l’attività si presume d’impresa. Restano il CIN e gli altri obblighi, che trovi nella nostra guida su affitti brevi e case vacanze nel 2026.
Come ragionare, senza sostituirti al commercialista: un contratto concordato impegna la casa per almeno tre anni, con un reddito più basso ma regolare e meno gestione, e in quel periodo non puoi usarla tu né affittarla ai turisti. L’affitto breve lascia la casa libera quando ti serve, ma il reddito dipende da stagione, recensioni e gestione: pulizie, check-in, manutenzione, l’eventuale imposta di soggiorno. Nei comuni fuori elenco il disegno di legge, così com’è, non cambia il confronto fiscale: se affitti una sola casa, la cedolare resta al 21% in entrambi i casi.
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Cosa fare adesso
- Controlla il comune: se la casa non è in uno dei 12 comuni dell’elenco in provincia di Lecce, il 5% e l’1%, così come sono scritti oggi, non ti riguardano.
- Se hai già un contratto concordato, ricorda che il testo esclude i contratti in corso e quelli prorogati o rinnovati nel 2027.
- Se pensi a un nuovo contratto, verifica il testo definitivo prima di firmare: la legge è attesa entro fine dicembre.
- Chiedi alle associazioni dei proprietari quale accordo territoriale vale nel tuo comune e come ottenere l’attestazione.
- Fai i conti con il commercialista, includendo IMU, spese e mesi a casa vuota.
- Per gli affitti brevi, controlla CIN, numero di appartamenti e aliquota (21% o 26%).
Domande frequenti
La cedolare al 5% è già legge?
No. È nel disegno di legge di Bilancio 2027, ora all’esame della Camera, e può cambiare fino all’approvazione definitiva, attesa entro il 31 dicembre 2026.
Da quando si applicherebbe?
Ai canoni dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031, per i contratti concordati firmati nel 2027 e per il loro primo rinnovo, entro lo stesso limite.
Vale anche per i contratti che ho già?
No, secondo il testo presentato: i contratti in corso restano con le regole di oggi, e quelli prorogati o rinnovati nel 2027 sono esclusi.
Chi ha diritto all’1%?
Chi nel 2027 firma un contratto concordato con un inquilino che, alla firma, ha meno di 36 anni. Non ci sono limiti di reddito; il caso di più inquilini di età diverse non è chiarito.
Vale anche a Salve, Tricase o Castrignano del Capo?
Con il testo attuale no: riguarda solo i comuni ad alta tensione abitativa, che in provincia di Lecce sono 12, tutti nell’area di Lecce.
Cambia qualcosa per gli affitti brevi?
No: restano il 21% per una casa, il 26% per la seconda, il limite di due appartamenti e il CIN.
Cos’è l’attestazione di rispondenza?
È il documento con cui un’associazione firmataria dell’accordo territoriale conferma che il contratto rispetta l’accordo. Serve per le agevolazioni fiscali se firmi senza l’assistenza delle associazioni.
E per i negozi?
Il disegno di legge prevede anche la cedolare al 21% per i contratti firmati nel 2027 su negozi e botteghe (categoria catastale C/1) fino a 200 metri quadrati. Alcuni articoli parlano di 300: il testo che abbiamo letto dice 200.
Conclusione
La cedolare al 5%, e all’1% con inquilini sotto i 36 anni, è una proposta concreta ma non ancora legge, e così com’è scritta riguarda solo i nuovi contratti concordati firmati nel 2027 nei comuni ad alta tensione abitativa. Per chi ha casa a Lecce e nei comuni vicini può cambiare i conti; nel Capo di Leuca, da Salve a Castrignano del Capo e Tricase, oggi non cambia nulla, a meno che il Parlamento non allarghi la misura. Prima di firmare un nuovo contratto, controlla il testo definitivo.
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Le informazioni di questo articolo sono generali e aggiornate al 3 novembre 2026, quando il disegno di legge di Bilancio 2027 era all’esame della Camera; non sostituiscono la consulenza di un commercialista.
