Des impôts plus clairs, un CIN obligatoire, des sanctions plus sévères. La réforme des locations de courte durée de 2026 redéfinit les règles pour ceux qui louent des maisons de vacances en Italie, avec des nouveautés qui concernent les propriétaires, les gestionnaires et aussi les voyageurs. Des déclarations fiscales aux normes de sécurité, voici tout ce qu’il faut savoir pour être en conformité et continuer à louer sans mauvaises surprises.
Locations de courte durée 2026 : la révolution réglementaire qui réorganise le marché italien
TL;DR : La réglementation 2026 sur les locations de courte durée introduit le Code d’Identification National (CIN) obligatoire, de nouvelles règles fiscales avec un prélèvement forfaitaire à 26 % au-delà d’un certain seuil, des exigences de sécurité renforcées et des sanctions pouvant atteindre 8 000 euros. Les gestionnaires de maisons de vacances doivent se mettre en conformité dans des délais précis afin d’éviter des amendes et de rester opérationnels.
Toute personne qui loue une maison de vacances en Italie doit désormais composer avec un cadre réglementaire devenu plus strict et plus structuré. La réforme de 2026 est née pour mettre de l’ordre dans un secteur qui a connu une croissance rapide, souvent sans règles claires. Désormais, tout change : de la manière de déclarer les revenus à la façon de présenter votre logement en ligne, jusqu’aux exigences minimales à garantir aux voyageurs. Il ne s’agit pas de bureaucratie pour elle-même, mais d’un système destiné à protéger ceux qui louent de manière sérieuse et ceux qui réservent en toute confiance. Dans ce guide, vous trouverez les principales nouveautés, les échéances à respecter, ce qu’il faut faire immédiatement et ce qui peut attendre.
Si vous gérez, ou envisagez de gérer, des locations de courte durée, qu’il s’agisse d’une maison en bord de mer dans les Pouilles, d’un appartement en ville ou d’une villa avec piscine, ces règles vous concernent directement.
CIN obligatoire : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir
Le Code d’Identification National est le cœur de la réforme. Chaque maison de vacances, appartement ou chambre loué pour de courtes périodes doit disposer d’un CIN unique, obtenu via le portail national du Ministère du Tourisme. Il permet d’identifier le logement de manière univoque, de le rendre traçable lors des contrôles et de garantir la transparence. Il ne s’agit pas d’une simple formalité administrative : sans CIN, vous ne pouvez pas publier d’annonces sur des plateformes comme Booking ou Airbnb, vous ne pouvez pas exercer légalement et vous vous exposez à des sanctions immédiates. Le CIN doit être affiché de manière visible à l’extérieur du logement et indiqué dans toutes les annonces en ligne.
La procedura richiede dati catastali, titolo di proprietà o contratto d’affitto, planimetria aggiornata e dichiarazione di conformità edilizia. Ottenerlo non è complicato, ma serve organizzazione: molti proprietari si affidano a consulenti o commercialisti per evitare errori che potrebbero rallentare l’iter.
Nouvelles règles fiscales et prélèvement forfaitaire (cedolare secca)
La fiscalité des locations de courte durée change radicalement. Jusqu’en 2025, le prélèvement forfaitaire (cedolare secca) de 21 % s’appliquait au premier bien, tandis que le taux de 26 % concernait le deuxième, le troisième et le quatrième.
À partir de 2026, le prélèvement forfaitaire (cedolare secca) de 21 % s’applique uniquement au premier bien, tandis que le taux de 26 % concerne exclusivement le deuxième. Toute personne possédant plus de deux biens destinés aux locations de courte durée est tenue d’ouvrir un numéro de TVA, l’activité étant considérée comme de nature entrepreneuriale.
Requisiti di sicurezza e responsabilità
La réglementation 2026 impose des normes de sécurité plus élevées qu’auparavant. Chaque logement doit être équipé de détecteurs de fumée, d’un extincteur conforme placé dans une zone accessible et d’une signalisation d’urgence clairement visible.
La responsabilité du propriétaire ou du gestionnaire augmente également sur le plan civil. Si un voyageur se blesse en raison d’un défaut d’entretien, d’installations non conformes ou de l’absence de dispositifs de sécurité, le risque ne se limite pas à une sanction administrative, mais inclut aussi l’indemnisation des dommages. L’assurance responsabilité civile pour les locations de courte durée devient obligatoire.
Encadré conseils rapides :
- 🔥 Détecteurs de gaz combustibles (méthane/GPL) et de monoxyde de carbone (CO)
- 🧯 Extincteur conforme de 6 kg
- 📋 Assurance responsabilité civile
Conseils pratiques pour se mettre en conformité
Commencez par vérifier si vous disposez déjà de tout le nécessaire ou si vous devez agir immédiatement. Contrôlez la documentation cadastrale : plan à jour, extrait cadastral et conformité urbanistique. S’il manque quelque chose, adressez-vous à un géomètre ou à un architecte avant de demander le CIN. Rassemblez les certificats de conformité des installations électriques, de gaz et de plomberie. Si vous ne les avez jamais obtenus, c’est le bon moment. Faites installer les dispositifs de sécurité par un technicien habilité qui vous délivrera les certifications correspondantes. N’achetez pas d’extincteurs ou de détecteurs sans les faire certifier : en cas de contrôle, ils ne seront pas valables. Ouvrez une position fiscale dédiée si vous n’en avez pas, même si vous louez occasionnellement. Elle est nécessaire pour émettre des reçus et tracer tous les paiements. Activez un compte bancaire séparé pour les revenus locatifs : cela simplifie la comptabilité et rend les flux transparents en cas de contrôle. Souscrivez une assurance RC pour les locations de courte durée avec des plafonds adaptés, au moins 1 à 2 millions d’euros.
Quand se mettre en conformité et combien de temps cela prend
Les échéances sont échelonnées mais rapprochées. Le CIN doit être demandé avant le 1er mars 2026 pour ceux qui louent déjà, et dans les 60 jours suivant le début de l’activité pour ceux qui commencent après. Les dispositifs de sécurité doivent être installés et certifiés avant le 30 avril 2026. L’enregistrement fiscal et les communications à l’Agence des Impôts débutent avec le premier contrat signé en 2026, même si vous ne l’avez jamais fait auparavant. La saison estivale 2026 sera le premier véritable test : ceux qui ne seront pas en conformité d’ici mai risquent de ne pas pouvoir louer pendant les mois les plus rentables. Sachez que l’obtention du CIN peut prendre de 10 jours à 2 mois, selon la complétude de la documentation. La certification des installations et des dispositifs nécessite encore 2 à 3 semaines supplémentaires. Prévoyez au moins 60 à 90 jours au total si vous partez de zéro.
FAQ
Le CIN est-il obligatoire même si je loue seulement 2 à 3 fois par an ?
Oui, le CIN est obligatoire pour toute personne qui met un bien à disposition pour des locations de courte durée, quelle que soit la fréquence. Même un seul contrat par an nécessite un code d’identification. La seule exception concerne ceux qui louent leur résidence principale pour un maximum de 30 jours au total par an, mais même dans ce cas, de nombreuses Régions étendent l’obligation. Il est préférable de vérifier la réglementation locale de votre commune et d’éviter de risquer des sanctions pour quelques locations seulement.
Puis-je tout gérer seul sans comptable ni consultants ?
Techniquement oui, si vous êtes à l’aise avec les démarches en ligne et la bureaucratie. Le portail CIN est accessible et guidé, mais il exige une documentation précise. La partie fiscale est plus complexe : vous devez enregistrer les contrats, communiquer avec l’Agence des Impôts, calculer et verser le prélèvement forfaitaire. Une erreur dans la déclaration peut coûter plus cher qu’un accompagnement professionnel. Si vous louez de manière occasionnelle et que vous avez du temps, vous pouvez essayer de gérer seul. En revanche, si vous gérez plusieurs logements ou manquez d’expérience, le soutien de professionnels est un investissement rentable.
Que se passe-t-il si je ne me mets pas en conformité dans les délais ?
Vous risquez des sanctions immédiates et la suspension de l’activité. Sans CIN, vous ne pouvez pas publier d’annonces et les plateformes retirent vos annonces. Sans dispositifs de sécurité certifiés, un contrôle peut entraîner des amendes pouvant aller jusqu’à 6 000 euros ainsi que la fermeture du logement. Les communications fiscales manquantes génèrent des sanctions cumulatives pour chaque contrat non déclaré. De plus, si vous percevez des loyers sans être en règle et que cela est découvert, les sanctions fiscales s’ajoutent aux sanctions administratives. Il n’est pas avantageux de repousser ces démarches.
Les Pouilles ont-elles des exigences différentes des autres Régions ?
Oui, les Pouilles ajoutent des obligations régionales au cadre national. Vous devez vous enregistrer sur le portail Puglia Promozione, communiquer les arrivées dans les 24 heures via Alloggiati Web et respecter les éventuels règlements communaux concernant le nombre de locations ou les modifications esthétiques. Certaines communes côtières imposent des restrictions supplémentaires dans les centres historiques. Les Pouilles distinguent également plus clairement les maisons de vacances des B&B, avec des exigences sanitaires spécifiques si vous proposez le petit-déjeuner. Vérifiez toujours les délibérations de votre commune en plus des règles régionales.
Faut-il une assurance spécifique pour les locations de courte durée ?
Elle n’est pas formellement obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Une assurance responsabilité civile pour les locations de courte durée couvre les dommages causés à des tiers, les accidents des voyageurs, les dégâts au logement causés par les hôtes et la responsabilité civile du propriétaire. Les coûts commencent à partir de 150–200 euros par an pour un logement individuel, avec des plafonds de garantie de 1 à 2 millions d’euros. De nombreuses plateformes en ligne la rendent presque indispensable pour accepter des réservations. En cas d’incident sans assurance, vous risquez de devoir indemniser de votre poche des montants parfois très élevés.
Les règles s’appliquent-elles aussi à Airbnb et Booking ?
Oui, toutes les plateformes en ligne sont légalement tenues de vérifier que chaque annonce dispose d’un CIN valide. Airbnb, Booking, Vrbo et d’autres ont déjà commencé à exiger le code d’identification pour maintenir les annonces actives. Ceux qui ne le fournissent pas dans les délais voient leur annonce suspendue ou supprimée. Les plateformes transmettent également des données à l’Agence des Impôts, en croisant contrats et paiements. Il n’est pas possible d’échapper aux contrôles en opérant uniquement en ligne : au contraire, c’est précisément là que les contrôles sont les plus automatisés et les plus stricts.
Conclusion
La réglementation 2026 sur les locations de courte durée n’est pas un obstacle, mais une opportunité pour ceux qui travaillent avec sérieux et souhaitent se démarquer. Des règles plus claires protègent les propriétaires honnêtes de la concurrence déloyale, rassurent les voyageurs sur la qualité et la sécurité, et rendent plus transparent un marché qui est resté trop longtemps confus. Se mettre en conformité demande du temps, des documents et un certain investissement, mais cela permet d’opérer en toute sérénité et de valoriser son logement. Les voyageurs recherchent des hébergements certifiés, assurés et gérés par des professionnels fiables.
Ceux qui se mettent en conformité en premier bénéficieront d’un avantage concurrentiel évident. Les Pouilles et le Salento restent des destinations très prisées, avec une demande en hausse pour des locations de qualité. C’est le bon moment pour investir dans la conformité, améliorer les standards et se positionner comme un opérateur sérieux. N’attendez pas les échéances : commencez dès maintenant à rassembler les documents, vérifier les installations et installer les dispositifs de sécurité. Chaque semaine qui passe est une opportunité en moins pour être prêt pour la saison estivale. Si vous avez des doutes ou besoin d’aide pour vous orienter entre CIN, enregistrements et certifications, faites confiance à des professionnels qui connaissent le territoire et travaillent chaque jour avec des propriétaires et des structures d’hébergement.
Découvrez les structures disponibles avec Salento Prime. Pour organiser au mieux votre hébergement et vos déplacements, écrivez-nous via la page contacts ou démarrez une discussion sur WHATSAPP.
